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　　来历：中国金融四十人论坛　　本文测算了我国室第和生齿在城市层面的错配环境，我们认为我国的房地产市场没有多余，只有错配。　　静态地看，生齿更加密集的年夜城市房子相对更少，生齿更少的中小城市房子可能存在多余。动态地看，将来生齿堆积的城市房子起码，将来生齿流出的城市房子最多。　　按照我们的计较，现阶段一线城市的室第“缺口”为7.39亿平方米；假如生齿向年夜城阛阓聚，一线城市的室第“缺口”将扩年夜至29.7亿平方米乃至更多。当我国房地产市场进入更加可延续成长的阶段，甚至于进入存量房阶段，住房的这类空间错配寄义是庞大的。　　起首，住房市场的表示会高度分化。一线城市的房地产市场会较快实现反弹和苏醒，三线城市则可能会延续低迷，将来房地产市场的增加或下跌将不再是全国性的同步现象。　　其次，斟酌空间错配后，我国对新居的需求会显著提高。在实际中，因为三线城市的多余室第面对闲置，是以在一二线城市所现实扶植的房子将远远跨越一年6亿平米这一物理底部。　　第三，生齿向年夜城市（圈）会聚会是我国将来成长的趋向，也是经济的主要增加源。拥抱这一趋向可以释放庞大的出产力和改良平易近生，而且实现加倍集约、环保的成长。但也要充实意想到此事对生齿流出地域的冲击，妥帖应对这部门城市的转型本钱。　　* 本文作者系中国金融四十人研究院于飞、郭凯。本文版权归中国金融四十人研究院所有，未经籍面许可，制止任何情势的转载、复制或援用。　　文 | 于飞 郭凯　　这是长尾系列的第四篇。前几篇，我们根基是在时候维度上会商房地产市场调剂的一般性国际纪律和我国对应的特点。在《长尾III：假设进入“存量房时期”》中，我们从总量层面测算了我国新居需求的物理底部约为每一年6亿平方米。假如我们的测算是公道的，其寄义是本轮房地产调剂从总量的角度说已最先进入尾声。　　但长尾还有一个空间维度，住房和生齿的空间散布其实也应当是一个长尾。头部城市少但生齿密集浩繁，中小城市多而生齿则不那末多。对应到房地产市场，假如从空间散布看，东部经济发财地域的6亿平方米明显和经济欠发财地域的6亿平方米不是一个概念。一线城市的6亿平方米和三四线城市的6亿平方米也不是一个概念。是以，新居需求的区域差别是极年夜的，面临一样的总量新居需求，分歧区域的房地产市排场对的环境可能判然不同，有些城市可能依然存在庞大的供给缺口，有些城市应当早已供给多余。　　当前生齿和室第的区域错配　　生齿向年夜城阛阓聚背后的缘由有良多，例如因为存在范围经济和会聚效应，年夜城市可以更高效地供给公共办事和根本举措措施，从而下降人均本钱。这类范围经济效应吸引更多生齿向年夜城阛阓中。同时年夜城市可以供给更多的就业机遇、教育资本和糊口便当，使得人们更愿意迁徙到这些城市，财产会聚和人材会聚又增进了年夜城市的进一步成长。　　同时，财产的变迁也会加快生齿的会聚。从农业到制造业，激发了第一轮的城市化，就是农人进城。而从制造业到办事业，会激发第二轮会聚，在农人进城的根本上生齿进一步向年夜城市（圈）会聚。可以认为，生齿向年夜城阛阓聚是经济成长和财产变迁的一个根基纪律。　　理论上，跟着生齿不竭迁入年夜城市，催生的住房需求会驱动室第散布与生齿散布在空间上告竣一致。换而言之，当一个城市的生齿范围占总生齿的比重与其室第面积的比重根基相等时，才能说室第的空间散布是公道的。　　我们以美国2022年的数据为例，如图1所示，横轴为该城市生齿数占美国总生齿的比重，纵轴为该城市室第单位占美国室第总数的比重。可以较为清楚地看到绝年夜大都的城市都在统一条直线上，且斜率约等于1。这意味着每增添1%的生齿，其住房份额也会增添1%，在这类散布下，分歧城市之间的人均室第单位数是十分接近的。数据来历：美国统计局，作者计较　　从人均建筑面积的角度来看，我国的室第散布与生齿散布是存在着较年夜差距的。我们按照2010年与2020年两次生齿普查的数据，别离计较了我国分歧种别城市在城镇口径下的人均建筑面积。此中，一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、年夜连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川等30个城市；其余则为三线城市。我们的样本包括了332个城市，但贫乏新疆维吾尔自治区的数据。　　如图2所示，一线城市的人均建筑面积低于二三线城市，且在这十年内差距进一步扩年夜。2010年时，一线城市的人均建筑面积为25.76平方米，比二线城市和三线城市别离少了4.16和5.18平方米。到2020年时，一线城市的人均建筑面积增加到28.86平方米，但与二三线城市的差距却扩年夜至8.15和11.81平方米。2020年，三线城市的人均建筑面积是一线城市的1.4倍。这申明，我国室第散布在空间上是不平衡的，一线城市的室第供给相对重要，而三线城市则较为丰裕。数据来历：生齿普查年鉴，作者计较　　按照2020年生齿普查数据，我国城镇总生齿为8.76亿人，此中一二三线城市别离为0.75、2.22、5.79亿人。室第总面积为339.6亿平方米，一二三线城市别离为21.64、82.31、235.65亿平方米。　　对应到具体的占比上，如图3所示，一线城市的生齿占城镇总生齿的8.55%，但室第面积占室第总量的6.37%，少了2.18个百分点。依照总量为339.6亿平方米来计较，这2.18个百分点对应的面积为7.39亿平方米。二线城市的生齿占比为25.3%，高于室第占比1.13个百分点，对应3.82亿平方米的室第面积。而三线城市的室第占比高于其生齿占比3.3个百分点，相当于三线城市的室第面积“多了”11.2亿平方米。　　也就是说，即便静态地看，我国的生齿与室第散布也存在较着错配，也就是年夜量的生齿会聚在相对贫乏房子的城市，而年夜量的房子扶植在了相对贫乏生齿的城市。与较为平均的住房散布比拟，一线城市的室第“缺口”为7.39亿平方米，二线城市的室第“缺口”为3.82亿平方米，三线城市则存在11.2亿平方米的“多余”室第。数据来历：生齿普查年鉴，作者计较　　假设生齿向年夜城阛阓聚　　受限于户口轨制、城乡二元布局、公共办事程度、根本举措措施、城市成长计划等身分，我国生齿向年夜城阛阓聚的过程当中遭到了必然的限制，生齿的散布相对其它国度在城市之间更加平均。那末假如生齿可以天然地向年夜城阛阓聚活动，我国城市生齿的散布是如何的？齐夫定律给了我们一个比力好的切入视角。　　齐夫法例（Zipf’s Law）作为一个经验法例，它指出对年夜大都国度而言，城市范围的散布惊人地合适以下纪律：一个国度最年夜的城市的生齿数，是第二年夜城市的两倍，是第三年夜城市的三倍，以此类推，是第N年夜城市的N倍。　　这一纪律也颠末了多个国度的实证查验。我们仍以美国2022年的城市生齿数据为例，美国第一年夜城市纽约的生齿数为862万人，是第二年夜城市洛杉矶的2.2倍，是第三年夜城市芝加哥的3.16倍。除此以外，美国的室第单位散布也一样接近齐夫定律散布。2022年纽约有362万个室第单位，是洛杉矶的2.38倍、芝加哥的2.87倍。数据来历：美国统计局　　斟酌到齐夫定律有着较为普遍的合用性，在良多经济体都可以或许接近于成立，我们可以粗略认为这是一种城市生齿散布的“天然状况”，由此估算，天然环境下，我国城市生齿散布及其对应的室第缺口是如何的。