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　　■在上海，无电梯多层室第约20万个门洞。客岁，全市加装电梯落成跨越3000台。加装电梯落成了，其实不意味着万事年夜吉。“谁来管、管甚么、钱谁出”是大师最关心的三年夜后续治理问题。在后续治理方面，市房管部分已出台相干文件和参考示范合同，明白电梯治理责任、治理费用的筹集利用等，鼓动勉励物业公司全程介入加梯项目 　　■法令界人士认为，按照《平易近法典》划定及相干案例，本来否决加装电梯，或未出资加装电梯的业主，以后由于糊口需要而需利用加装电梯的，在公道分管加装和保护费用的环境下，权力该当依法遭到庇护 　　本报记者 周楠 唐烨 　　“做好老房加装电梯的‘后半篇文章’，已到了燃眉之急的时辰。”虹口区家加乐加装电梯事务所党支部书记章建新连续对记者说了几回。 　　既有多层室第加装电梯是一项主要的民气工程。作为上海最早成片加装电梯的街道之一，虹口区江湾镇街道今朝已完工电梯219台，约10%跨越免费维保期，相当一部门来岁也将陆续到期。 　　在上海，无电梯多层室第约20万个门洞。客岁，全市加装电梯落成跨越3000台。加装电梯落成了，其实不意味着万事年夜吉。“谁来管、管甚么、钱谁出”是大师最关心的三年夜后续治理问题。在后续治理方面，市房管部分已出台相干文件和参考示范合同，明白电梯治理责任、治理费用的筹集利用等，鼓动勉励物业公司全程介入加梯项目。 　　近期，记者查询拜访采访上海黄浦、虹口、普陀、静安等中间城区发现，多个小区都进行了老房加梯后续治理的摸索，有良多成功的案例，也有一些问题亟待解决。 　　物业为什么愿意接收 　　物业接收电梯后续治理，已在上海多个区实践。 　　2021年，黄浦区在全市率先出台《黄浦区既有多层室第加装电梯后续治理的指点定见》，《定见》明白指出，加梯由“物业接收”。 　　本年3月，虹口区发布《关于推动既有多层室第加装电梯物业接收及后续治理工作的实行方案》，明白加装电梯所有权人作为利用主体，该当拜托物业企业为加装电梯利用治理单元(或经相干单元参议承认的专业单元)，实行电梯装备及新增保护布局、从属举措措施装备的治理责任。 　　今朝，黄浦区已落成的320多部电梯全数实现物业接收。“我们在推动加梯之初就肯定‘建管并举’原则。在加梯项目签约时，物业接收就已由居委会、业委会、物业等三方告竣共鸣，并以和谈情势肯定下来。”黄浦区房管局权籍科科长潘忞嚞说。 　　静安区临汾路街道，有近80台电梯陆续跨越两年的免保期，街道摸索构成加梯后续利用治理及维保体例的“建管一体+物业托管”的“3+1”模式，供居平易近选择。别离由物业、专业的优良企业和品牌电梯的合作企业等，对老房加梯后续进行治理。 　　因为加梯是新闹事物，实际中，有很多物业其实不愿意接收多出来的电梯。一名物业公司老总告知记者，企业担忧加梯的治理费能不克不及收上来，还担忧会不会增添较年夜的收缴本钱？“此刻良多小区收缴物业费都很难，增添的加梯费岂不是更难收？” 　　还有的物业本身比力小，没有这方面经验。更主要的是，算下经济账，假如后续治理的电梯数目不到达必然范围，又没法收取响应的费用，很难有盈利。还有小区居平易近联名否决物业接收。 　　要让物业愿意接办加梯，先要破解一些痛点。 　　为鼓励物业接收加梯，黄浦区将接收电梯纳入区当局对老公房物业补助的查核项目中，要求物业必需到达接办90%以上的加梯才算达标。潘忞嚞介绍：“肯定90%的方针，首要斟酌到有些加梯楼栋可能想选择其他的接收体例，纷歧定要物业接收，所以设定了物业最少接办90%的加梯尺度。但操作下来，今朝所有落成的加梯门洞都选择由物业接收的模式。” 　　虹口区也将小区加装电梯的接收环境纳入当次物业办事达标嘉奖查核范围，实行“额外嘉奖”和“一票否决”，鼓动勉励物业接收；代建单元促进物业企业接收电梯的事迹将作为代建单元信誉评分和查核的主要参考指标；因居平易近办事费用缴纳不实时、相干义务实行不到位等缘由致使拜托办事没法继续，物业企业作为利用治理单元可按法式暂停电梯利用，各行业治理部分撑持物业企业保护正当权益。 　　在实际操作中，范围年夜的区属国企有必然优势。普陀区西部团体，今朝在长风、长命、曹杨新村街道都完成了“成片加梯”从“国企代建”到“国企维管”闭环治理。这与西部团体本身有下辖电梯维保企业、物业企业等资本有关。“我们可以实现一条龙办事，居平易近也比力安心。”西部团体徐虎加梯工作室营业负责人陆峰说。 　　万一小区物业改换了怎样办？黄浦区行将出台新修订的《黄浦区既有多层室第加装电梯后续治理的指点定见》，明白新物业在签约小区时必需承当接收加梯的义务。 　　碰到物业拒不接收或小区无物业怎样办？虹口区鼓动勉励区属物业企业和其他具有天资的物业企业、电梯维保企业介入加装电梯进程，将电梯的维保与治理纳入办事规模，实现一体化接收，确保室第电梯利用平安。 　　后续费用从哪里来 　　在记者采访的多个小区，后续缴费难是绵亘在加梯“后半篇文章”中的一个拦路虎。 　　按照测算，一般电梯后续治理费用包罗利用治理费、维保费、检测费、电费和可能需要改换的零部件费用等，凡是到达每台电梯每一年7000元—10000元。 　　黄浦区的法子是，在加梯之初，就指导居平易近预留最少10万元的电梯后续利用费用。 　　据领会，对加梯的门洞，市、区在加梯落成验收后会赐与28万元的补助。上海一些区将补助直接给加梯公司，作为加梯款的一部门。黄浦区则要求加梯款必需由居平易近在加梯前全数筹集完成，加梯补助28万元下发后，从中留出最少10万元作为加梯后续的电费、治理费和维保费等利用，残剩补助再返还给居平易近协商分失落。这个方案绝年夜部门居平易近愿意接管。 　　普陀的一些小区在居平易近自治过程当中，也在居平易近缴纳的电梯款总额中预留了后续费用。在长征镇怒江南苑小区，加梯小组的焦点成员田宗纺告知记者，今朝加装电梯的4个门洞，当初颠末楼内居平易近平易近主协商，都预留了12万元作为后续费用。 　　不但如斯，怒江南苑小区加装电梯的门洞还引入电梯告白，今朝告白收益根基可以付出电梯后续费用中的电费。 　　不外记者访问领会到，今朝在上海，能在加装电梯的老房中成功引入告白的还比力少，首要是由于告白企业感觉这些老房楼层太低、居平易近人数太少，投放性价比不高。 　　另外，当初没有预留后续费用的小区，收缴难度相对较年夜，但也做了各类积极摸索。 　　虹口区江湾镇街道最早完工的几部加装电梯的后续治理费用，经由过程晋升加装电梯门穴居平易近的物业费用来承当。章建新告知记者：“这类模式的益处是，一来从非电梯房酿成电梯房，大都居平易近愿意晋升响应的物业费，二来让物业承当后续的治理也就瓜熟蒂落。” 　　在普陀区桃浦镇，由普陀区相干部分补助电梯物联网专项费每台800元/年用于维保，不足的费用由电梯所有权人自筹分摊；特殊引入“保险+办事”的运维模式，鼓动勉励业主采办加梯全生命周期保险，由保险公司为加梯后续治理供给办事，涵盖调养、查验、检测、维修、应急救济等，供给风险托底。 　　樱花苑居平易近区党总支书记袁廷海告知记者，“金融+梯”治理模式试点遭到居平易近接待。每台电梯，地点门洞所有居平易近一次性投入保险资金16万元后，在将来16年电梯利用的过程当中，由电梯运行所发生的各类费用，都将由保险公司承当，居平易近不消承当一分钱，更不消为频频筹集维保资金而懊恼。同时因电梯困人和圈外人责任发生的费用，也全数由保险公司承保，如许一来不但让加梯居平易近多了份保障，也不消为加梯“后遗症”烦心。 　　对一些居平易近不肯意一次性投入过量保险资金的环境，樱花苑今朝已进级“金融+梯”2.0版本。与保险公司合作的电梯维保单元梯虎加梯工作室负责人郑聂平暗示，在新版本中，居平易近可选择不包括零配件的“清包”和包括零配件的“全包”，维保周期可长可短，付款周期可以一年一次付出，有用减轻了居平易近承担。 　　资金治理如何靠得住 　　上海很多社区依托居平易近自治，有力推动了加装电梯；也测验考试依托居平易近自治来治理加梯后续资金，但碰到了问题。 　　良多加梯门洞在加梯完成后，采取由自管小组开设3人联名账户治理加梯后续资金的做法。黄浦区蒙西小区居平易近老谈，是电梯后续运维“3人小组”成员。电梯加装好了，10万元后续治理费用一度存到3人在银行的共管账户。 　　只要支取电费、物业费、维保费，3位白叟要一路到银行从共管账户中取钱，再去相干机构缴纳，很麻烦不说，老谈还担忧万一有一人忽然离世，资金付出会存在坚苦，同时在财富继续方面存在法令风险，可能造成资金账户的冻结。 　　老谈地点门洞后来用上了“梯管家”。这是全市首个加梯治理经费托管平台，平台由市房管局物业处和黄浦区房管局牵头，与上海市房地产买卖资金治理有限公司配合搭建，在工商银行开户利用。 　　“梯管家”以电梯为单元开户，专款专用。银行按照居平易近供给的名单为账户开设“白名单”，账户内资金只能划拨给白名单内的相干机构，确保资金平安；也不消居平易近本身跑银行，费用可以主动划拨；当账户资金产生变更，会有手机短信发送到门洞每户居平易近手机上，假如居平易近有贰言，可在三天内到银行打点手续，暂停资金的划拨。 　　居平易近还可以查询到账户余额，每笔费用都有据可查。前段时候，上海某区有上家卖了房子，和下家说本身加入了加梯。但衡宇买卖后，下家发现上家扯谎了，底子没有介入加梯，两边发生胶葛。“假如有了‘梯管家’，下家购房前可以要求上家出示‘梯管家’的资金账户信息，证实本身介入加梯。”老谈说。 　　今朝，“梯管家”账户已笼盖黄浦区10个街道，累计签约133台，有用规避了资金筹集坚苦、治理人员变更、治理责任推委等问题。 　　与之类似，桃浦镇樱花苑也在上海房地产买卖中间资金治理有限公司为加梯门洞申请了专项账户，实现第三方监管、专款专用。 　　虹口区也要求在加装电梯前期征询阶段，明白扶植资金和电梯后续治理经费的资金监管机构，开设资金账户，有用管控加梯扶植资金和电梯后续治理经费筹集、治理和利用。 　　碰到“扯皮”怎样办 　　记者在采访中还发现，虽然老房加梯是居平易近自治项目，但后续治理会产生各类“扯皮”的工作，居委干部操碎了心。 　　为此，下层呼吁出台相干的指点定见、制订居平易近自治公约，与此同时，“走心入脑”的大众工作也十分主要。 　　好比，有居平易近当初否决加梯，没有交费，但电梯建成几年后又想加入了。这时候假如碰到楼内其他居平易近否决，就比力辣手。 　　法令界人士认为，《平易近法典》和最高人平易近法院、住房城乡扶植部结合的“老旧小区既有室第加装电梯典型案例新闻发布会”上明白，本来否决加装电梯，或未出资加装电梯的业主，以后由于糊口需要而需利用加装电梯的，在公道分管加装和保护费用的环境下，权力该当依法遭到庇护。 　　但具体该若何操作，更多仍是依托下层指点、居平易近自治。新修订的《黄浦区既有多层室第加装电梯后续治理的指点定见》就做出划定，后来想插手的居平易近具体补缴几多，由介入加梯的居平易近在加梯之初约定，并在加梯前就明白告知对方。 　　在樱花苑，就有如许的居平易近此刻成功进入加梯行列。袁廷海对此体味很深：“老房加梯后续文章，一样需要居平易近区党建引领，需要‘加梯小组’给力，也需要邻里之间有协调的关系，如许就会构成杰出的示范效应，向更多的门洞推行。” 　　最先采取“保险+办事”模式时，有很多居平易近不肯缴费。但袁廷海帮他们算了一笔账，跟着人工费、材料费等不竭上涨，“保险+办事”维保模式加倍平安和省钱。居平易近们想一想有事理，就赞成了。 　　江湾镇街道沽源路居委会主任张太峰，也在电梯免保期快到前3个月，给居平易近们一家家打“预防针”，在居平易近的撑持下，物业与第三方维保公司签约，以大师承认的方案实行响应责任。 　　眼下，有愈来愈多的区域将加梯纳入全生命周期治理中。 　　普陀区长风新村街道环绕“全生命周期治理”，不竭丰硕“加梯维保菜单”，还经由过程数字赋能增强治理效能，居平易近只需经由过程手机“梯虎电梯物业”小法式，便能知晓电梯利用过程当中的巨细事。 　　虹口区在《关于推动既有多层室第加装电梯物业接收及后续治理工作的实行方案》明白，将物业接收方案纳入加装电梯前期征询方案中，并要求加装电梯完成综合完工验收并告竣接收和谈后，方可交付利用。 　　在新修订的《黄浦区既有多层室第加装电梯后续治理的指点定见》中将增添新内容：将来，利用15年以上的加梯，颠末评估后需革新时，还可享受黄浦区对老旧电梯更新的补助政策，构成电梯全生命周期治理闭环。 　　来历：解放日报 【编纂:刘湃】